Покупаем недостроенную квартиру. Что такое переуступка?

Изучая рынок строящейся недвижимости, мы часто сталкиваемся с понятием «переуступка».

Что такое «переуступка» и с чем её едят, простому покупателю разобраться сложно. Цены на недостроенные квартиры вроде демократичные, а слово страшное и непонятное. Означает оно, что за ваши деньги тот, кто уже вложил деньги в строительство, переуступает вам право получить квартиру вместо него, то есть стать дольщиком строящегося жилья.

Определившись с покупкой квартиры, первое, что нужно сделать, — это узнать всю информацию о застройщике. Как долго существует на рынке услуг, в каких общественных организациях состоит? Поддержка правительственных организаций также является гарантом качества.

Обязательно проведите информационный мониторинг самой стройки — каковы сроки и как проходит строительство?

Зачастую дольщики организуют свои форумы, помимо сайтов строительных компаний, в социальных сетях, где обсуждаются все актуальные темы. Кстати, опыт участников форума может вам пригодиться при дальнейшем сотрудничестве с этой компанией. А после оформления договора строительная компания обязана по вашей просьбе предоставить всю документацию по точке застройки в соответствии со статьёй 21 214-ФЗ.

Специального закона, регулирующего сделки по переуступке, нет. Договорные отношения регулируются статьёй 382 ГК «Основания и порядок перехода прав кредитора другому лицу» и статьёй 11 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». В случае с долевой недвижимостью кредитором будет являться покупатель, который заключил с застройщиком договор на получение в будущем квартиры.

Договор переуступки оформляется в простой письменной или нотариальной форме, в зависимости от того, как оформлен договор на долевое строительство. В случае простой письменной формы уведомление застройщика не обязательно, тогда, согласно пункту 3 статьи 382 ГК, новый покупатель несет все риски, которые могут возникнуть при переуступке. Это могут быть просто штрафы по договору за несвоевременное уведомление застройщика, либо вам просто откажут в приеме квартиры.

По 214-ФЗ, дольщик может переуступить квартиру после выплаты полной стоимости договора или одновременно с переводом долга на другого дольщика, а также с момента регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта. Следует помнить, что договор переуступки тоже подлежит государственной регистрации.

При составлении договора нужно обратить внимание на следующие пункты:

1. В договоре должно быть указано, на основании какого первоначального договора переуступается право.

2. Обратите внимание на сроки, размеры и порядок оплаты по договору, так как договоры переуступки — это сделки, сопряженные с рисками.

После заключения договора его нужно зарегистрировать в органах УФРС (Управления Федеральной Регистрационной Службы), и по факту на руках у вас документов на этот момент не будет.

Для предотвращения рисков расчет лучше производить по таким схемам оплаты, как банковская ячейка и банковский аккредитив. Выбрав банковский аккредитив, вы устанавливаете удобную для вас дату оплаты и свои условия перевода денег на счет продавца. Условием может служить регистрация договора в УФРС. Это позволит вам избежать финансовых потерь в случае отказа в регистрации.

3. Хотя 214-ФЗ не предусматривает обязательного извещения застройщика о планируемой переуступке, многие строительные компании включают этот пункт в договор. Это позволяет застройщику контролировать все изменения, происходящие с договором, а также снижает риски, связанные с вторичной перепродажей квартир. К тому же, в соответствии со статьёй 391 Гражданского Кодекса Р Ф, «перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора», в этом случае требуется согласие застройщика.

4. Дополнительно следует запросить у застройщика документы, подтверждающие факт оплаты первым дольщиком, это могут быть акты сверок, соглашения о взаиморасчетах.

Обязательно уточните, какие обязательства по договору выполнены обеими сторонами, и какие ещё предстоит выполнить.

Вкусные рецепты: "Гриб", Торт Генерал, Сал...

"Гриб"режим тонко батон,смазываем тонким слоем масла, гриб режим толщиной 2 мм.так чтоб форма гриба оставалась,сверху поливаем лимонным соком, украсить укропом Приятного аппетита! Вам понадобится:1. Б...

Новинки кино. Что посмотреть 7.01.2010 - 13.01.2010?

Вот и наступил долгожданный 2010 год! Год, который каждому жителю страны принесёт что-то новое и неповторимое. Что же касается киноманов планеты всей, то им 2010 год принесёт десятки прекрасных ф...

Вас еще не сыграли? Тогда мы идем к вам!

Говорят, что традиция шутить первого апреля происходит еще от античного фестиваля Деметрия, в основе которого легенда о похищении Аидом дочки богини Деметры — Прозерпины. Девушку так и не нашли,...

Вкусные рецепты: роллы по "Домашнему", Зел...

роллы по "Домашнему"варим рис 20 мин, предварительно замачивая (не допуская каши-размазни) в рис добавляем соль, чайную ложку рисового уксуса. Все перемешиваем. режем соломкой семгу, огурцы, зелень ме...

«Рыцари поневоле»: что такое мышечный панцирь? Прочн...

При ознакомлении с понятием мышечного панциря организма мы выяснили, что дыхание наполняет нас энергией; посредством лица и рук мы взаимодействуем с миром. Теперь нужно подвести под все это прочный фу...

Уволили – как жить дальше?

2009 год положил начало массовым увольнениям сотрудников. Увы, иногда такое случается. Сокращение штатов, переорганизация, просто разногласия с начальством, и вы оказались «на улице». Зачастую информа...